来源：王大楼
(资料图片仅供参考)
海珠西
昨天我说了，天河绝对不是23年楼市竞争最残酷的区域。
海珠楼市就比天河竞争残酷的多。
海珠楼市要分成两半看：
以广州大道为界，西边的海珠西和东边的海珠东。
先说说海珠西。
海珠西的情况比较简单，这并不是一个强势区域，区域板块势能一般般。
比如天河和樾府出来以后，第一个难受的就是海珠西。
所以23年海珠西楼的整体趋势是：
降价去库存。
实际上中海已经在这么做了，特价房出来以后，可买性、性价比一下强了很多。
实话实说，像去年那样吊着卖，最后难受的还是自己。
如果中海价格能把优势做出来，海珠西二手的标杆翠城、光大花园，以及再便宜几个价格档的恒大金碧，都有降价出货的潜力。
毕竟，再等下去，中海那几个盘都快变现楼了。
如果翠城、光大的二手价格能松动，那么越秀锌片厂地块、橡胶厂地块、滨江西地块这些项目，考虑到市场环境，以及走量速度，我预计价格也会相对比较合理。
以上只是在普通顺销的前提下，如果鸡血打的特别猛，猛到像打足了鸡血那样，那再另当别论。
海珠东
海珠竞争最激烈的地方，并不是海珠西，而是海珠东。
确切的说，是“环琶洲南”板块。
虽然说琶洲经济开发区一纸公文下来，画了一个圈，模棱两可的说了一句“圈里不让搞商品房”。
一些炒房客好生激动，手里的琶洲“二手房”，稀缺了，牛逼了，要火了！
但环琶洲板块，今年上新速度可不低。
目前在售的有两个盘：
琶洲南TOD和保利湖光悦色。
今年要上新的有几个：
琶洲南TOD二期，越秀新港东项目、广州地铁石榴岗地块项目。
23年广州经营性供地蓝皮书里也说明，海珠在环琶洲区域也有几块土地待入市。
这是看得到的。
在琶洲南，还有几个隐藏地块未公布，但实际已经有了规划。
一是龙潭地铁站周边的地块。
二是疫情之后，会加速推进的红卫、台涌村旧改。
三是新滘南侧，广州地铁赤沙滘地块。这块地目前在修建赤沙滘地铁站，但施工面积范围巨大，目测并不小于琶洲南TOD地块面积。不排除这块地会成为未来的赤沙滘TOD项目。
我预计按照目前的开发速度，未来5年，整个琶洲区域，并不缺乏新项目入市。
打爆汝的头
海珠东环琶洲圈的楼市，会有如下几个特点。
1. 核心圈竞争激励
琶洲住宅的核心圈是石榴岗路和华快之间这一段。
琶洲南TOD一二期、越秀新港东项目、广州地铁石榴岗项目（确切的说应该是龙潭TOD）都集中在这里。
以上这几个项目，我以后会陆续单独写文介绍，放心，绝对不会鸽，图片都拍了。
红卫村旧改在石榴岗路西侧，台涌村也在圈内。
再加上保利湖光悦色严格意义上来说也在范围之内。
这几个项目距离近、集中度高、产品定位接近、价格区间接近、目标人群接近，所以堪称23年广州楼市竞争最激烈的区域之一。
并且，你会看到：
越秀地产 vs 越秀+广州地铁地产联合体 vs 广州地铁地产，这种左右互搏的场面。
再加上一个保利（未来红卫村旧改也是保利操刀），哇，广州最有实力的几个开发商都集中在这里了。
如果几个开发商无法达成价格默契，那么在楼市整体条件不发生改变的情况下，不排除会有“白刀子进红刀子出”的竞争局面。
希望能看到这种局面，当然这得看广州地铁的卖货风格才知道。
2. 先拿琶洲二手房练练手
在过去这一两年，猪金琶的二手房，是炒房客重点进入的区域。
真正意义上，琶洲核心区并没有太多住宅，所以周边有几个盘就被炒起来了：
保利天悦、琶洲雅郡、水蓝郡、珠江帝景、泓景花园等。
保利天悦、雅郡、水蓝郡等盘
保利天悦楼王单位17w，那假设，现在琶洲南TOD楼王马上进入二手市场，要比保利天悦贵多少？
琶洲南TOD
雅郡花园更可笑，号称要卖10w的小区，进去又破又烂，楼顶上全是种菜、养鸡、晾衣服的，真正的内裤在天上飘。
这种房子要卖10w（现在卖8w多），我觉得会被北上深的朋友们们笑话的。
如果广州地铁石榴岗龙潭TOD项目，价格能干到10w以下，我不觉得泓景花园有任何优势可言。
龙潭TOD
所以，琶洲南板块23年热闹起来，琶洲的一堆又老又旧的二手炒盘，恐怕得先难受起来。
越秀新港东项目
3. 海珠就是干天河
23年海珠不用干别的，干天河就行了。
一边是海珠西价格松动，另一边是海珠东强势崛起。
高低同时发力，我不信打不过天河。
就城市界面来说，琶洲南板块，不输任何天河的新项目。
天河最强的新房项目是冼村的保利天御，位置是好，但价格据说要18w啊！
比琶洲南TOD贵了50%-80%！
比起琶洲南TOD和越秀新港东项目，并没有必胜的把握。
天河的其他项目，拿出来和海珠东琶洲南板块比，只能说互有胜负。
而且，海珠和天河的这几个盘，价格相当，目标人群高度重合。
天河自己不想卷，那就让海珠来卷一卷。
我相信，所有考虑天河项目的改善型买家，都会同步考虑海珠东。
对了，还有一个配套，是海珠东的一个优势，比如琶洲南TOD一二期，再加上越秀新港东，我猜大概率会共享一个学校。
石榴岗的龙潭TOD，旁边规划的就是完全中学。
石榴岗规划
上面这几个全部还都是地铁上盖TOD，比绝大多数天河盘都更方便通勤琶洲CBD和珠江新城。
保利湖光悦色有超强的自然景观以及市区少见的低密度小高层，配套略弱一点，但是价格也便宜。
对比海珠东，天河哪个盘敢拍胸脯说一句：
尔等竖子，可敢战否？
海珠东集体回应：
尔要战，便战，看吾如何打爆你的头。
欢迎咨询，春节不休息。
