来源：乐居财经
文/乐居财经徐酒眠
今年的中报季，港股物企颇显矜持，大部分都等着八月下旬的最后一趟末班车。
相比之下，“胡同第一股”京城佳业（02210.HK）倒是积极，8月16日收盘后不久，京城佳业发布了截至2023年6月30日的业绩公告。比去年同期提前了半个月，同时也打响了港股物企今年中期业绩报的第一枪。
【资料图】
数据显示，其在报告期内实现营业总收入约为8.88亿元，较上一年同期增加约33.4%；录得毛利约1.94亿元，同比增长23.9%；溢利约为0.62亿元，同比增长16.0%；股东应占溢利5868.3万元，同比增长11.91%。
在多家物企预减、甚至预亏之下，京城佳业的几项核心指标仍保持稳健，并均实现了双位数的增长，这的确算得上是一份比较亮眼的成绩单。
尽管整体表现可观，但京城佳业的业绩仍有不少隐忧。
一方面，整体毛利率下调，净利率偏低，利润增幅几乎只有营收增幅的一半，股东应占溢利的增速较上一年同期的16.9%有所下滑，存在增收不增利的现象；另一方面，应收账款及计提减值提速、预期信贷亏损也在扩大。
业绩发布后的连续两个交易日，京城佳业的股价都没能上涨。
8月17日，股价短暂上扬了一会，但涨幅只有0.34%；反而是多次下跌，午后开盘一度跌至1.38%，当日平收。8月18日，收跌2.07%，报2.84港元/股，市盈率(TTM)约3.21倍，总市值约4.17亿港元。
盈利隐忧，增值服务发展成色不足
从以往数据来看，京城佳业的盈利水平一直低于行业均值。如今，本就不高的盈利水平出现了下滑。其整体毛利率、净利率较去年同期均有所下降。
数据显示，今年上半年，京城佳业的整体毛利率约为21.8%，较上一年同期的23.5%下降了约1.7个百分点。同期，净利率约为6.9%，较上一年同期的8.0%下滑了约1.1个百分点。
京城佳业盈利能力不佳，或与其增值服务发展成色不足有关。
对于物企而言，社区增值服务往往是拉高整体毛利率的一把利器，然而京城佳业的该板块却是“拖后腿”的一个。
具体来看，其社区增值服务主要分为供热服务、车位运营服务、餐饮服务及其他四项。今年上半年，京城佳业该板块的毛利率约为14.3%，而去年上半年更低，约为13.8%，均低于同期的物业管理服务毛利率。与此同时，社区增值服务成为了营收占比最小的业务板块，实现收入1.83亿元，同比增长28.3%，占总收入的20.7%。
相比而言，与地产业务密切相关的非业主增值服务，成为了其唯一一项毛利率较高的业务。
今年上半年，其营收大增的非业主增值服务毛利率约32.7%，不过对比上一年同期的47.6%，已然骤跌了14.9个百分点。
值得注意的是，今年上半年，其非业主增值服务营收同比大增135.2%，收入1.92亿元，占总收入的21.6%。具体来看，这主要由于其2022年度承担北京市多个项目的开荒保洁、后勤运维及餐饮服务等工作，在今年上半年持续完成该等专项保障服务相关结算工作。
与大多数物企一样，物业管理服务也是京城佳业的主要营收来源。今年上半年收入5.13亿元，同比增长16%，占总收入的57.7%。该板块的毛利率也有所下滑，从上一年同期的22.2%下降至了20.5%。
应收账款激增，预期信贷亏损扩大
从管理面积看，北京城建集团及其合营企业或联营公司对京城佳业的贡献占比更高；但从营收来源看，京城佳业的客户群还是在多元第三方。
截至2023年6月30日，京城佳业的在管面积约为3905.2万平方米，较上一年同期增长约13.7%。其中，约2111.3万平方米来源于关联方，占比54.1%。
同期，京城佳业披露，其来自城建集团及附属公司的收入占比约为17.7%，而上一年同期这一数据值为20.5%。
地产行业流动性危机未解，这直接影响到了物企们的回款，京城佳业也被应收款困扰。
截至2023年6月39日，京城佳业来自关联方的应收款约为2.23亿元，较2022年底增加约7.9%，较上一年同期的1.50亿增长了约48.2%；来自第三方的应收款占大头，约为6.37亿元，较2022年底增加约19.7%，较上一年同期的4.32亿增长了约47.6%。
应收账款激增，超过了营收增速，埋下的坏账风险增加。报告期内，京城佳业对应收款拨备了1.04亿元，超过了同期的溢利，较上一年同期的0.72亿元增长了约44.4%。
另外，报告期末，京城佳业对应收账款及其他应收款项的预期信贷亏损约为2035万元，较上一年同期的1079.7万元增长88.5%。而再往前推，2021年同期，该组数据约为591.1万元。
随着规模扩张与应收款的增加，如何加速回款、避免形成更大占比的坏账，是物企亟需解决的问题之一。
首份股票激励，行权业绩条件严苛
刊发中期业绩报之前，7月26日，京城佳业发布了上市后的首份股权激励，建议采纳股票增值权激励计划及相关授予方案。
虽然该计划须待北京市国资委及股东于临时股东大会上批准后方可实施，不过就行权的经营条件来看，京城佳业把业绩压力给到管理层，有意改善成长性差、盈利能力较低、发展速度迟缓的现状。
根据公告，本次的激励对象为公司执行董事、高级管理人员、管理和技术骨干员工，涉及33人、总合计422万股的股票增值权，所对应的H股股票数量约占公司已发行股本总额约2.88%。其中，首次授予合计27人342万股，预留授予合计6人80万股。
按照当前的股价计算，这422万股的市值约为1198.48万元。
具体来看，执行董事、总经理、党委副书记杨军，拟获授的股票增值权的份额最大，为20万份，占授予总量的4.74%；其次是两位执行董事兼副总经理罗周、姚昕，二人拟获授的股票增值权的份额分别为17万份，占授予总量的4.03%。
不过，激励对象要对已获授的股票增值权行权却并不容易。京城佳业在这份方案中列出了5条经营业绩条件，且需同时达成。
拟定的考核年限为2024-2026年，在这期间，激励对象需保证归母扣非后净资产收益率分别不低于15%、16%、17%；营业收入同比增长率均不低于25%；归母扣非后净利润同比增长
率均不低于26%，且这三项还不低于对标企业75分位。
另外，2024-2026年公司物业增值服务收入分别不低于7亿元、8.5亿元、10.2亿元，综合收缴率分别不低于93%、94%、94%。
若激励对象前一年度绩效考核分值为80分及以上，则其行权比例为100%；分值为70分至79分之间，则其行权比例为80%。分值再低，则当期行权额度取消，增值权由公司注销。
“看看这公司的历史业绩，这个激励方案要求也太高了，这是要铆足劲开始搞收购了吗？”有雪球网友如是评论。
相关公司：京城佳业hk0221
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